Le Kommunalka: cosa sono gli appartamenti comunitari in Russia
di Redazione
Il termine «appartamento comunale» apparve dopo la Rivoluzione d’Ottobre. Già prima della Rivoluzione, Lenin sosteneva che non era un bene che le persone vivessero in grandi appartamenti, ma che dovessero essere compattate. Le nuove autorità chiamarono questa oppressione «compattazione» e venne annunciata la confisca degli appartamenti di proprietà privata. Nel 1918, il Comitato Centrale emanò un decreto che cancellava i diritti di proprietà privata sugli immobili e che colpì, innanzitutto, le grandi città industriali, portando al trasferimento con la forza degli inquilini negli appartamenti. Anche le stanze non furono risparmiate da questo destino. Gli standard degli alloggi divennero sempre più piccoli. Se all’inizio degli anni Venti si parlava di 10 metri quadrati per persona, nel 1924 la cifra divenne di 8 metri quadrati. Nel 1919 furono trasferiti a Pietrogrado circa 35.000 lavoratori e le loro famiglie. A dominare era il caos. Rappresentanti di diversi strati sociali erano riuniti negli appartamenti e dovevano gestire insieme la casa: ma non era tutto. Alle autorità sovietiche non bastava privare i cittadini della proprietà. Nel 1924 apparve il concetto di «lishenets». Si trattava di persone private del diritto di voto. L’elenco comprendeva imprenditori, commercianti privati, artigiani, cercatori d’oro, sacerdoti ed ex proprietari di immobili. Erano perseguitati, sfrattati. Le persone potevano semplicemente finire per strada senza il diritto di vivere nei loro vecchi appartamenti.
La NEP e il successivo ritorno agli appartamenti comunali
Tutte queste misure portarono al fatto che a metà degli anni Venti tutti gli alloggi erano di proprietà dello Stato e, quindi, gratuiti. La manutenzione del patrimonio abitativo richiedeva denaro, che però scarseggiava. Le persone erano stipate nei centri comunali e non c’erano soldi per la manutenzione
dei servizi comunali. Nel 1921, fu introdotta una Nuova Politica Economica (NEP) che in parte riammise la proprietà privata e il commercio. La proprietà privata fu adottata parzialmente anche per gli alloggi e fu permesso di affittare appartamenti e stanze. Nacquero e divennero operative le cooperative immobiliari. Il
proprietario di un appartamento poteva viverci e allo stesso tempo affittarlo a persone da lui stesso scelte. Si trattava di una bella differenza rispetto alla densificazione, quando la decisione era presa esclusivamente dallo Stato. Il proprietario dell’appartamento addebitava un canone all’inquilino e pagava lui stesso l’affitto alla cooperativa edilizia. La differenza era il suo reddito. Alcune case appartenevano ancora allo Stato ed erano chiamate case comunali. Tuttavia, nel 1929, la NEP terminò e tutte le abitazioni tornarono ad essere di proprietà dello Stato, cioè comunali. Con l’avvento dell’industrializzazione ci fu un’ondata di lavoratori nelle città e ricominciò la compattazione. Le norme sanitarie cominciarono a diminuire. A Leningrado nel 1931, ad esempio, erano stabiliti 9 metri quadrati per persona, invece di 13 metri quadrati, come nel 1926. Gli storici notarono che le autorità sovietiche si resero subito conto del vantaggio degli appartamenti comunali: ognuno dei residenti era in bella vista. È proprio in questo periodo che un numero enorme di denunce era costituito da denunce “del vicinato”. A volte i cittadini denunciavano effettivamente i dissidenti, altre volte usavano semplicemente la forma della denuncia come un modo conveniente per liberarsi degli inquilini indesiderati. Si può leggere di questi casi nel libro di S. Alexievich «Second Hand Time».
Gli appartamenti comunali oggi
Il potere sovietico è crollato, ma gli «appartamenti comunali» sono rimasti. Oggi la capitale assoluta degli appartamenti comunali è San Pietroburgo. Solo secondo le statistiche ufficiali, più di mezzo milione di persone vive in questi appartamenti. Dopo la privatizzazione, molti proprietari di stanze singole condividono ancora lo spazio comune con estranei, cambiando a volte spesso proprietario. Nel centro di San Pietroburgo sono ancora vivi gli appartamenti comuni di sette o addirittura dieci stanze ed ogni stanza può ospitare sia una persona sola che un’intera famiglia. Tutte queste persone, completamente diverse per professione, abitudini e status sociale, si incontrano ogni mattina nella cucina comune e condividono il bagno comune. I ricercatori affermano che per un nuovo arrivato la vita in un appartamento comune richiede un certo adattamento psicologico. Si tratta di un luogo in cui ancora oggi tutte le cose private e individuali iniziano e finiscono oltre la soglia della stanza. E fuori dalla stanza inizia lo spazio pubblico, luogo in cui vige una certa serie di regole. Inoltre, un altro fattore rilevante è quello estetico. Questo aspetto è particolarmente caratteristico della capitale del Nord. Oggi, la maggior parte degli appartamenti comunali di San Pietroburgo si trova nel centro della città, in vecchie case che hanno una storia centenaria e sono monumenti architettonici. Le loro mura sono sopravvissute al periodo pre-rivoluzionario, all’avvento del potere sovietico, al blocco e ai tempi della perestrojka. In molte case sono conservati l’antica disposizione e gli interni: in alcune stanze si trovano fornelli e caminetti, che oggi hanno una funzione puramente decorativa, oltre ai soffitti alti, che permettevano di trasformare una stanza in una a due piani, con l’aiuto di sovrastrutture aggiuntive. In altre stanze che affacciano sull’entrata sono state conservate le modanature e sulle facciate degli edifici si trovano numerosi bassorilievi. Indubbiamente, lo stato di degrado di questi edifici crea talvolta alcuni problemi. Tuttavia, secondo i sostenitori dell’urbanistica, è proprio perché gli abitanti degli appartamenti comunali, di norma, non si preoccupano della riparazione degli spazi pubblici, che gli edifici continuano a mantenere la loro autenticità e a riempire la vita delle persone che li abitano con un sapore molto speciale di vita quotidiana.
La convivenza negli appartamenti in comune
Un appartamento comunale è un immobile costituito da più locali residenziali di proprietà di più proprietari. Di norma, l’appartamento è abitato da più famiglie che condividono gli spazi comuni: cucina, corridoio, bagno, servizi igienici. La legge prevede che nell’appartamento possano vivere contemporaneamente sia i proprietari della loro quota sia gli inquilini. Ciascuna parte ha il diritto di possedere e utilizzare il proprio spazio, e i proprietari possono anche gestire la proprietà (articolo 30 del Codice degli alloggi e delle comunità della Federazione Russa). Nella maggior parte dei casi i rapporti tra i vicini di un appartamento in comune non sono molto buoni. La maggior parte degli inquilini non sa che esistono delle regole per vivere in una «kommunalka». Se ogni parte in conflitto le studia, tutti i problemi saranno risolti nel rispetto della legge.
Diritti di ogni famiglia in un appartamento comune
Le persone che possiedono un alloggio in un appartamento comune hanno il diritto di viverci autonomamente o di affittarlo. In questo caso, non è d’obbligo il consenso dei vicini per l’ingresso di terzi in base al contratto di locazione. Se necessario, possono registrare gli inquilini negli alloggi. Il regolamento d’uso dell’alloggio non prevede restrizioni sul numero di ospiti o sulla durata del loro soggiorno. Gli ospiti possono utilizzare le aree comuni dell’appartamento su base paritaria con i proprietari o gli inquilini. Tuttavia, il loro soggiorno non registrato non deve superare i 90 giorni. Le regole per vivere in un appartamento comune sono le stesse per tutti gli inquilini. La legge non prevede privilegi per nessuna delle parti.
Aree comuni: diritti e obblighi
Ciascuna parte ha il diritto di utilizzare l’area comune. Di norma, è possibile collocarvi mobili o altri oggetti, ma senza violare i diritti degli altri inquilini. Non è consentito ingombrare il territorio comune. I beni comuni non sono oggetto di vendita. Tutti i residenti hanno gli stessi diritti. Con la vendita della sua quota di appartamento, il venditore perde il diritto di utilizzare i luoghi comuni. Tutte le questioni relative all’area comune devono essere risolte attraverso il tribunale. Le riparazioni delle proprietà comuni ricade sulle spalle di tutte le parti. La decisione di effettuare i lavori di riparazione può essere presa dai proprietari delle quote o da esperti incaricati. Viene redatto un preventivo di spesa per l’esecuzione dei lavori. Ogni proprietario di locali nell’appartamento paga le riparazioni in proporzione alla sua quota. Se una parte si rifiuta di pagare, il denaro per le riparazioni viene recuperato in tribunale.
Il fumo, gli animali domestici e la pulizia
Non esistono leggi che vietino di fumare in un appartamento comune. Tuttavia, non si può fumare nelle aree comuni, in quanto i vicini sono costretti a “inalare il fumo dei prodotti fumanti” (Legge federale n. 87 “Sulla limitazione del fumo di tabacco”). I vicini possono tentare di fare causa agli inquilini fumatori o chiamare un ufficiale di polizia distrettuale per un colloquio di ammonimento. Le regole per vivere in un appartamento comune con animali non si riflettono nella risoluzione del governo n. 25 “Sull’approvazione delle regole per l’uso dei locali residenziali”. In precedenza, cani e gatti potevano vivere solo con il consenso scritto di tutti gli inquilini. Ora non esiste più questa norma. I proprietari e gli inquilini possono tenere gli animali sul loro territorio, se i vicini non hanno controindicazioni. In caso contrario, è necessario il loro consenso. Vale la pena notare che i proprietari di animali sono pienamente responsabili della pulizia sanitaria e igienica. Se i diritti di altre parti sono violati quando gli animali vivono in un appartamento comune, ad esempio se un cane abbaia di notte, si può ricorrere al tribunale. Questa procedura è regolata dalle norme del Codice degli alloggi e delle case comuni della Federazione Russa e del Codice civile della Federazione Russa. Le regole per vivere in un appartamento comune, il cui “codice di responsabilità” è sancito dalla legge, integrano solo queste norme. Ogni inquilino è tenuto a sostenere l’onere finanziario per la manutenzione della proprietà dell’appartamento (articolo 43 del Codice degli alloggi e della comunità della Federazione Russa). Il Codice civile prevede solo che la responsabilità sia proporzionale alla quota di proprietà comune. Per la pulizia delle aree comuni si tiene conto del numero di residenti in ogni stanza e della quota di proprietà dell’appartamento. In pratica, le pulizie vengono effettuate secondo un calendario prestabilito.
Il pagamento delle utenze
I residenti pagano le utenze in proporzione alla loro quota di proprietà comune.
Opzione 1 – non ci sono dispositivi di misurazione individuali. In questo caso la scelta viene fatta di comune accordo tra le parti, ad esempio in base alla superficie occupata o al numero di persone che vi abitano.
Opzione 2 – ci sono dispositivi di misurazione. Ciascuna parte paga in base ai propri contatori e le utenze per l’uso dell’area comune vengono distribuite di comune accordo. Se i vicini non hanno trovato un compromesso, le regole di pagamento dei servizi sono le seguenti:
Il pagamento del riscaldamento viene effettuato in proporzione alla quota di proprietà dell’appartamento; il pagamento di acqua e gas viene distribuito in base al numero di residenti e ospiti che occupano i locali per più di un mese. L’elettricità viene pagata in base alla capacità dell’apparecchio in ogni stanza e al numero di stanze. La voce “Manutenzione e riparazione” viene pagata in base alle stanze effettive e alle parti comuni. La legislazione non impone agli inquilini l’obbligo di pagare le bollette per un vicino senza scrupoli che non paga.
La riqualificazione
La proprietà di un appartamento comunale è un bene comune, pertanto la riqualificazione è possibile
solo con il consenso di tutti i proprietari e degli inquilini. E il loro gesto di buona volontà deve essere scritto e autenticato. In caso contrario, per un atto del genere si rischia una multa salata e l’obbligo di restituire la precedente configurazione degli alloggi. Il solo permesso dei vicini non è sufficiente.
È necessaria l’autorizzazione delle autorità competenti. Per ottenerla, è necessario preparare uno schizzo di riqualificazione e documenti che confermino la proprietà della quota. La riqualificazione sarà rifiutata se riguarda mura portanti.
Come vendere la propria quota: regole generali
In questo caso non si può fare a meno dell’articolo 250 del Codice civile della Federazione Russa. In base ad esso, il diritto prioritario all’acquisto di una quota è riconosciuto ai vicini dell’area comune. Se rifiutano questo privilegio, devono fornire un rifiuto scritto. Questo documento è necessario per la registrazione della transazione di alienazione della proprietà. A volte i vicini non vogliono acquistare una quota e non forniscono una rinuncia. In questo caso, è necessario inviare loro una comunicazione scritta e autenticata. Si ritiene che un vicino non sia stato notificato se non gli è stato consegnato l’avviso. La mancata risposta entro un mese dal ricevimento del documento viene interpretata come un rifiuto. Se il proprietario di una stanza in un appartamento comune è un minore, il rifiuto è concesso solo con il consenso delle autorità di tutela e custodia. Se il venditore non ha avvisato gli altri proprietari, la registrazione della transazione può essere rifiutata. Una transazione effettuata senza avvisare i vicini può essere contestata in tribunale entro un mese dalla vendita dell’immobile. Se un vicino non rispetta il termine per impugnare la transazione per motivi validi, può impugnare la vendita ai sensi dell’articolo 205 del Codice civile della Federazione Russa. I diritti e gli obblighi dell’acquirente saranno trasferiti a quest’ultimo e verrà effettuata una registrazione corrispondente nel Registro di Stato.
La difficoltà principale nella vendita è che, anche se siete i proprietari a tutti gli effetti, dovrete ottenere il permesso dei vostri vicini quando decidete come vendere una stanza in un appartamento comune. Senza il consenso dei vicini è impossibile farlo. In particolare, in caso di vendita, secondo il Codice civile, il diritto di acquistare la stanza spetta innanzitutto ai vicini. Solo in caso di rifiuto notarile all’acquisto di quest’ultimi, è possibile offrire l’immobile a un altro acquirente. È importante notare che l’offerta di acquisto di una stanza ai vicini è possibile solo alle stesse condizioni alle quali la offrirete all’acquirente: in altre parole, non è possibile gonfiare il prezzo per garantire il rifiuto.
Un discorso a parte merita la questione di come vendere una stanza in un appartamento comune con un figlio minorenne. Se il figlio è uno dei proprietari di una quota dell’appartamento comune, è necessario il consenso dei genitori o dei tutori per vendere la stanza.
Donazione: vale la pena rischiare? Che dire, il contratto di donazione facilita notevolmente la procedura di vendita di una stanza, perché di per sé è un’azione giuridicamente non complicata. Non richiede l’autenticazione notarile, è semplice da eseguire e vi risparmia tutti i problemi legati alla ricerca o alla persuasione dei vicini. La donazione, come la vendita, è un atto che esclude completamente in futuro qualsiasi diritto del venditore sull’immobile. Secondo la legislazione vigente, non sono ammesse nemmeno le condizioni che consentono ai parenti dell’ex proprietario di vivere nel territorio dell’appartamento. Seguendo questa strada, si esegue una donazione e poi si accetta semplicemente l’importo concordato dalle mani dell’acquirente.
Quali documenti sono richiesti?
È necessaria la domanda vera e propria per la stipula del contratto di compravendita, che viene eseguita direttamente presso la camera di registrazione da entrambe le parti che desiderano concludere il contratto; un documento che attesti il pagamento dell’imposta di stato; un documento che confermi che siete il proprietario legale della camera (se non siete ufficialmente il proprietario della camera, avrete bisogno di una procura); un certificato che attesti quali persone, oltre al venditore, sono registrate nello spazio abitativo in questione – o che non ci sono tali persone; un documento che attesti che le altre persone che possiedono o hanno diritto all’immobile sono state informate della vendita e non hanno nulla in contrario (in caso di sfumature, come la presenza di figli minori tra i proprietari dell’appartamento – o, ad esempio, se il venditore ha un coniuge – saranno necessari ulteriori documenti e certificati). Lo specialista che si occupa della transazione vi consiglierà su come vendere una stanza in un appartamento comune – i documenti necessari saranno elencati in dettaglio. Ricordate che se avete difficoltà nella vendita di una stanza in un appartamento comune, potete sempre affidarvi a un’agenzia immobiliare. Riceverete una consulenza professionale su tutte le vostre domande e il personale dell’agenzia vi aiuterà a risolvere molte questioni problematiche. Se decidete di farlo da soli, fate attenzione a seguire tutte le formalità, anche se sembrano complicate. È sempre meglio essere riassicurati per evitare problemi in seguito.
